A magyar lakáspiac igazi arca 2025-ben – részletes összefoglaló

Ez az összefoglaló a Bankmonitor podcastja alapján készült, amelyben Pápai Dorottya, a RE/MAX Magyarország üzletfejlesztési igazgatója és a RE/MAX Go kereskedelmi ingatlaniroda tulajdonosa, valamint Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapítója és vezetője beszélgetett a magyar lakáspiac aktuális helyzetéről. A teljes beszélgetés itt érhető el: Túlárazás, licit, pofon: A magyar lakáspiac igazi arca 2025-ben.

Árak, pszichológia, szegmensek, és a jövő kilátásai a magyar lakáspiacon

A magyar ingatlanpiac 2025 tavaszán rendkívül turbulens, amit az árak jelentős emelkedése, a bérleti díjak stagnálása, valamint a pénzügyi környezet bizonytalansága jellemez. A lakáspiac változásait mozgató főbb tényezők és a legfontosabb szakmai meglátások az alábbiakban foglalhatók össze.

Lakásárak szárnyalása és a pszichológiai tényezők

• 2024 őszétől 2025 első negyedévéig Budapesten az éves lakásár-emelkedés és a drágulás mértéke 15-17%, negyedéves szinten pedig közel 10% volt, ami a szakmabelieket is meglepte; mindez a növekvő négyzetméterárak tükrében is érzékelhető.
• Egyes panellakások ára már a 100 millió forintot közelíti, ami példátlan a hazai piacon.
• A médiában megjelenő hírek tovább gerjesztették az árnövekedési várakozásokat, így sok eladó irreálisan magas árat határozott meg, gyakran 10-15%-kal a reális fölött.
• A piaci szereplők viselkedését erősen befolyásolja a pszichológia: sokan kivárnak, remélve, hogy még magasabb áron tudják értékesíteni ingatlanukat, miközben a vétel előtt álló vásárlók is bizonytalanok.

Az ármeghatározás módszerei és nehézségei

• A leggyakrabban alkalmazott módszer a piaci összehasonlító árazás, amelynél tranzakciós és kínálati adatokat egyaránt figyelembe vesznek.
• Az értékbecslés szakmailag mindig egy intervallumot ad meg (tipikusan ±10%), a pontos ár meghatározása pedig a piaci visszajelzések és az ingatlan egyedi jellemzői alapján történik.
• A hozamalapú megközelítés elsősorban a belvárosi, befektetési célú lakásoknál jellemző, ahol a bérbeadás aránya meghaladja az 50%-ot.
• Dinamikus árazás is megjelenik, de az ingatlanpiac alapvetően lassabban reagál a gazdasági változásokra, mint például a részvénypiac.

Piaci szegmensek: eltérő dinamika, eltérő esélyek

• Kisebb, 40–80 millió forintos lakások: Ebben a kategóriában jelentős a kereslet, főként befektetők mozgatják a piacot. Gyakori a licit és a gyors eladás, különösen a jó lokációjú, könnyen kiadható lakásoknál.
• 100–150 millió forint feletti ingatlanok: Itt lassabb az értékesítés, kevesebb a vevő, és hosszabb az átlagos eladási idő (akár 4 hónap is lehet). A jó árazás kiemelten fontos, mert a túlárazott ingatlanok nehezen kelnek el.
• Felújítandó lakások: Ezeknél az árdifferencia mellett jelentős bizonytalansági faktor is megjelenik, hiszen a felújítás költsége és időigénye sokszor kiszámíthatatlan. A vevők gyakran keményen alkudnak, és minden hibát érvként használnak fel.

Regionális különbségek és mobilitás

• A piac nem homogén: Budapest és az agglomeráció továbbra is vonzó, míg több vidéki térségben – főként Kelet- és Dél-Magyarországon – csökken a kereslet, és nehezebb az értékesítés.
• Az országon belüli mobilitás alacsony, a legtöbben saját környékükön belül költöznek, vagy Budapest környékére vándorolnak.
• A Balaton környékén a covid-időszak alatt felpörgött kereslet mostanra lelassult, sok újépítésű apartman nehezen talál vevőre, miközben a klasszikus nyaralók iránt nő az érdeklődés.

Finanszírozás, hitelezés és alternatív befektetések

• A hitelképesség vizsgálata egyre fontosabb, mivel a bankok szigorúan ellenőrzik a vevők pénzügyi hátterét, beleértve a szerencsejátékból származó kiadásokat is.
• A bérleti hozamok csökkennek: Budapesten az átlagos hozam 5,2%-ról 4,4%-ra esett vissza, miközben az ingatlanárak alakulása azt mutatja, hogy a lakásárak emelkednek, de a bérleti díjak stagnálnak vagy enyhén csökkennek.
• Egyre többen gondolkodnak alternatív ingatlanbefektetésekben, például üzlethelyiségek vásárlásában, ahol a bérbeadás stabilabb hozamot kínálhat.

A jövő kilátásai és szakértői várakozások

• Rövid távon az állampapírból érkező befektetési hullám már lecsengőben van, a piac racionalizálódása várható.
• Az árak további emelkedése valószínű, de nem minden szegmensben és nem minden lokációban egyformán.
• Közép- és hosszú távon a lakásárak növekedése folytatódhat, de a bérek emelkedése idővel utolérheti az árakat, így a megfizethetőség javulhat.
• A kormányzati lakáspolitika, támogatások és a gazdasági környezet változásai jelentősen befolyásolhatják a piacot, de új, átfogó lakásstratégia 2026 előtt nem várható.

Újépítésű projektek és trendek

Az újépítésű lakóprojektek 2025-ben továbbra is meghatározó szerepet töltenek be a magyar lakáspiacon. A modern technológiák, energiahatékony megoldások és fenntartható anyaghasználat egyre inkább alapelvárásnak számítanak a vásárlók körében. A fejlesztők igyekeznek alkalmazkodni a változó igényekhez, így a közösségi terek, okosotthon-rendszerek és zöld környezet is előtérbe kerülnek az új beruházásoknál. Az árak drágulása ellenére a minőségi kivitelezés és a hosszú távú megtérülés miatt továbbra is nagy az érdeklődés az új lakások iránt. Mindez azt mutatja, hogy az újépítésű ingatlanok továbbra is kulcsszerepet játszanak a magyar lakáspiac fejlődésében és jövőjének alakításában.

Összegzés

A magyar lakáspiac jelenleg túlértékelt, a pszichológiai tényezők és a média által gerjesztett várakozások miatt sokan irreális árakat céloznak meg. A piac szegmentált, a kisebb értékű lakásoknál élénk a kereslet, a drágábbaknál lassul az értékesítés. A felújítandó lakásoknál a bizonytalanság és a felmerülő költségek miatt jelentős árengedményekre van szükség. A következő években az árak növekedése várható, de a piac lassan racionalizálódik, és egyre fontosabbá válik a tudatos, szakmai alapú döntéshozatal mind a vevők, mind az eladók részéről.

Forrás: Bankmonitor.hu