140 ezer tranzakció, 35%-os paneldrágulás – új korszak kezdődött a hazai lakáspiacon?
A magyar lakáspiac az elmúlt időszakban jelentős változásokon ment keresztül. A kereslet erős, a lakásárak emelkedtek, miközben egyre több olyan strukturális kérdés rajzolódik ki, amely hosszabb távon is meghatározhatja a piac működését.
A Magyar Közgazdasági Társaság (MKT) Ingatlanpiaci Szakosztályának online szakmai rendezvényén átfogó képet kaptunk a hazai lakáspiac aktuális helyzetéről és a következő időszak lehetséges irányairól.
A beszélgetésben Pápai Dorottya, MRICS, a REMAX GO Commercial szakértője és Sándorfi Balázs, a Bankmonitor szakértője vett részt, a beszélgetést pedig Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő és az MKT Ingatlanpiaci Szakosztályának moderátora vezette.
Erős számok, erősödő feszültségek
A 2025-ös év több szempontból is kiemelkedő volt a lakáspiacon.
A legfontosabb számok jól mutatják a piac lendületét:
- közel 140 ezer lakóingatlan-tranzakció valósult meg,
- Budapesten az új építésű lakások átlagára elérte az 1,8 millió forint/m² szintet,
- a panellakások ára egy év alatt 35%-kal emelkedett,
- a lakáscélú hitelkihelyezés pedig történelmi rekordot ért el, 1950 milliárd forinttal.
Ezek az adatok egyértelműen erős keresletről árulkodnak. Ugyanakkor a piaci folyamatok mögött egyre több olyan strukturális feszültség is megjelenik, amelyet érdemes hosszabb távon vizsgálni.
Az Otthon Start Program új lendületet adott a keresletnek
A piac egyik meghatározó mozgatórugója az Otthon Start Program (OSP) volt.
Már a program bejelentése is érezhető keresleti hullámot indított el, a szeptemberi indulást követően pedig látványosan felgyorsult a lakáspiaci aktivitás.
Az állami programok ugyanakkor nemcsak a keresletet képesek élénkíteni, hanem a piac szerkezetére is hatással vannak.
A rendezvény egyik fontos tanulsága éppen az volt, hogy a kereslet önmagában nem elegendő egy hosszú távon fenntartható lakáspiachoz.
Egyre nehezebb a középrétegek helyzete
Miközben a lakáspiac összességében erős, egyre nagyobb kihívást jelenthet a piacra lépés azok számára, akik nem rendelkeznek jelentős saját tőkével.
A középrétegek számára az ingatlanárak és a finanszírozási lehetőségek együttes alakulása miatt egyre nehezebbé válhat az első lakás megszerzése.
A támogatások eloszlása szintén fontos kérdés: a jelenlegi folyamatok alapján a támogatások jelentős része a magasabb jövedelmű háztartások számára érhető el könnyebben.
Ez pedig hosszabb távon felveti a kérdést:
hogyan lehet úgy élénkíteni a lakáspiacot, hogy közben a lakhatás szélesebb társadalmi rétegek számára is elérhető maradjon?
A kínálati oldal nélkül nem lehet tartós az árnövekedés
A kereslet élénkítése önmagában rövid távon jelentős piaci hatást válthat ki. Ha azonban a kínálati oldal nem tud megfelelően alkalmazkodni, az könnyen további áremelkedést eredményezhet.
Éppen ezért a következő időszak egyik kulcskérdése az lehet, hogy hogyan lehet növelni és megfelelő szerkezetben tartani a lakáskínálatot.
A fenntartható lakáspiac ugyanis nem pusztán finanszírozási kérdés. Legalább ilyen fontos, hogy megfelelő számú, megfelelő minőségű és a kereslet számára elérhető ingatlan álljon rendelkezésre.
Már nemcsak az ár számít
Érdekes változás figyelhető meg a vásárlói döntésekben is.
A vevők egyre tudatosabban vizsgálják az ingatlanok energetikai állapotát és hosszú távú fenntartási költségeit.
Ez egy fontos szemléletváltás: egy ingatlan értékét már nem kizárólag az elhelyezkedés, az alapterület vagy az állapot határozza meg, hanem az is, hogy mennyibe kerül annak fenntartása és milyen korszerűsítési igények merülnek fel a jövőben.
A tapasztalatok szerint a korszerűsített lakások gyorsabban értékesíthetők, és akár 15–25%-kal magasabb árat is elérhetnek.
Ez a trend várhatóan tovább erősítheti a különbséget a korszerű, energiahatékony ingatlanok és a felújításra szoruló lakások között.
Mi jöhet ezután?
A szakmai előadás egyik legfontosabb kérdése természetesen az volt, hogy meddig tarthat a jelenlegi lendület.
A várakozások szerint a következő időszakban lassulhat az árnövekedés, és akár egy stagnálóbb piaci környezet is kialakulhat.
Ugyanakkor jelentős árzuhanás jelenleg nem valószínű.
Ez azt jelentheti, hogy a következő időszakban a piac kevésbé a gyors áremelkedésről, sokkal inkább a kiegyensúlyozódásról és a differenciálódásról szólhat.
A jó lokációjú, korszerű és fenntartható ingatlanok továbbra is vonzóbbak lehetnek, miközben a gyengébb adottságú ingatlanoknál egyre fontosabbá válhat az árazás és a műszaki állapot.
A valódi kérdés már nem az, hogy van-e kereslet
A magyar lakáspiac jelenlegi helyzete alapján úgy tűnik, hogy a kereslet továbbra is erős.
A hosszabb távú kihívás azonban már nem pusztán az, hogy hogyan lehet további keresletet generálni.
Sokkal inkább az, hogy:
hogyan lehet kiszámítható, fenntartható és társadalmilag is elérhető lakáspiacot kialakítani Magyarországon?
Ehhez a keresleti és kínálati oldal egyensúlyára, megfelelő finanszírozási lehetőségekre, kiszámítható szabályozásra és olyan lakásállományra van szükség, amely hosszú távon is megfelel a változó vásárlói igényeknek.
A következő években ezért várhatóan nem egyetlen piaci mutató lesz igazán érdekes, hanem az, hogyan alakul át maga a lakáspiac szerkezete.
A 140 ezer tranzakció és a jelentős áremelkedés egyértelműen egy erős piac képét mutatja. A következő korszak valódi kérdése azonban az lesz, hogy ez az erő mennyire tud fenntartható és szélesebb társadalmi rétegek számára is elérhető piaccá alakulni.
Köszönjük a Magyar Közgazdasági Társaság Ingatlanpiaci Szakosztályának a szakmai beszélgetést és a lehetőséget.
Előadók: Pápai Dorottya, MRICS (REMAX GO Commercial), Sándorfi Balázs (Bankmonitor)
Moderátor: Pázmány Balázs (Erste Alapkezelő, MKT Ingatlanpiaci Szakosztály)
🎥 Nézze vissza a teljes szakmai előadást!